El permiso de construcción es un trámite algo tedioso y complejo, que requiere de varios profesionales para obtenerlo. En resumen, el proceso consiste en hacer la planimetría del terreno, obtener el replanteo o línea de fábrica, presentar el anteproyecto de la construcción o el plano arquitectónico, y una vez aprobado éste anteproyecto, presentar el proyecto completo, que además del plano arquitectónico, requiere de los planos estructurales, sanitarios, eléctricos y de bomberos (si es el caso). Al final de todo esto se solicita el anhelado permiso de construcción. Si todo es ideal, el tiempo para obtener el permiso de construcción ronda los 2 a 3 meses. En el peor de los casos, saber si se obtendrá o no el permiso de construcción puede demorar alrededor de un año.
Este trámite requiere de un arquitecto, ingeniero civil y a veces hasta abogado, cuando es necesario hacer una apelación o incluso llegar a entablar una demanda civil, si el Municipio niega el proyecto por alguna razón “injusta” (más sobre esto adelante). Normalmente se contrata al arquitecto por todo el trámite. Él se encarga de todo, es decir la planimetría, replanteo y de contratar al ingeniero civil, principalmente para que haga el resto de planos, aparte de los arquitectónicos. Cuando las circunstancias son ideales, el permiso de construcción es aprobado sin problema. Sin embargo, esto no siempre es así. En mi caso he tenido que lidiar personalmente con este trámite de varias maneras, debido a varias limitaciones de mi terreno y he querido escribir este artículo para tener un recordatorio a futuro de cómo se procede. Yo me encargado personalmente de hacer cada parte del trámite como explico a continuación, pero como dije, si no quieres pasar por eso, lo más simple es contratar un arquitecto que se encargue de todo.
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Planimetría
La primera parte consiste en hacer la planimetría del terreno con un ingeniero civil. Ese ingeniero debería proveerte esa planimetría firmada, además del archivo DWG de esa planimetría, que el Municipio solicita presentar grabado en un CD, con determinadas especificaciones técnicas que el profesional que contratas debería conocer, aunque esto también lo especifica el Municipio en los requisitos. El tiempo estimado para esto es de 7 días.
Replanteo o Línea de Fábrica
Una vez que tengas la planimetría, junto con otros requisitos solicitados por el Municipio de Ambato, como carta de pago del predio, normas particulares del terreno (que se obtienen fácilmente en la web del Municipio, con tu usuario de la plataforma que debes haber solicitado previamente) escritura y formulario de replanteo vacío, hay que obtener la línea de fábrica o replanteo, donde el Municipio especificará afectaciones que sufre ese terreno, como por ejemplo derecho de vía, retiro de protección de líneas de alta tensión, retiros de quebradas, etc. Básicamente, esa línea de fábrica o replanteo te dirá de forma previa qué parte útil tienes de terreno (dejando de lado los retiros respecto de los colindantes, que son otro porcentaje del terreno que no se podrán usar para construir y que se especifican en las normas particulares que mencioné). Este trámite puede tomar de 15 a 30 días, porque un inspector primero debe salir a verificar el terreno y comprobar si las medidas y lo plasmado en la planimetría es correcto. Luego deber rayar la misma, especificando las afectaciones mencionadas.
Planos arquitectónicos
Cuando ya has obtenido el replanteo, debes contratar a un arquitecto que te ayude diseñando lo que deseas construir, es decir realizar el plano arquitectónico. Yo he encontrado precios por metro cuadrado que van desde los 3.50 hasta los 12 dólares, que por costumbre incluye todos los planos y el proyecto completo aprobado o el permiso de construcción en sí.
Aquí lo que recomiendo es buscar un profesional que tenga un catálogo de trabajos realizados, donde puedas mirar si lo que hace es bonito o a tu gusto. El diseño arquitectónico es la parte más importante, a mi parecer, de cómo va a quedar tu construcción. Opcionalmente, una vez que tengas el permiso de construcción en tus manos, puedes buscar un arquitecto que te ayude con el diseño de interiores.
Un factor importante aquí es considerar que cada metro de construcción de obra gris en el mejor de los casos te costará alrededor de 200 dólares y ya con acabados 300 a 400 dólares, dependiendo de la calidad de acabados que desees.
Anteproyecto y obtención de permiso de construcción
Con los planos arquitectónicos impresos, firmados y adjuntando un CD con el archivo digital DWG del plano arquitectónico, además del resto de requisitos solicitados por el Municipio, incluyendo el replanteo o línea de fábrica obtenida, normas particulares y solicitud dirigida a la alcaldesa en papel sellado, se ingresa el trámite de “anteproyecto”, que puede tardar 15 días en ser aprobado o rechazado. Si el rechazo se debe a observaciones menores, puede tomar otros 15 días en reingresar el trámite y obtener el visto bueno.
En caso de tener el OK, se podrá proceder con la solicitud de aprobación del proyecto entero, un trámite bastante parecido, donde se deberá incluir el resto de planos, es decir los estructurales, sanitarios, eléctricos, y de ser el caso los hidráulicos y visto bueno del cuerpo de bomberos (construcciones de 500m o superiores). Así mismo, esto puede tomar alrededor de 15 a 30 días.
Finalmente, hay que hacer una solicitud para la emisión del permiso de construcción, donde entre algunos requisitos simples, el más importante es el contrato simple celebrado entre el constructor y el propietario. Esto puede demorar de 7 a 15 días.
Anteproyecto negado
El anteproyecto o el ingreso de los planos arquitectónicos puede ser negado por múltiples razones, entre las cuales están la implantación del proyecto invadiendo áreas no permitidas, por ejemplo retiro de calle o de franjas de protección, las cuales deben estar especificadas en el replanteo. Otra causa de rechazo es la ocupación de retiro frontal, posterior o lateral, cosas que están especificadas en las normas particulares. Por último, el trámite puede ser negado porque la construcción excede el límite de área de construcción permitido, llamado %COS (Coeficiente de ocupación de suelo) y %CUS, valores que también están indicados en las normas particulares. Si un lote de terreno de 1000m tiene un COS del 10% y CUS del 20%, significa que la planta baja no puede superar los 100m (que es el 10% de 1000m) de construcción y la misma no debe tener más de dos plantas o 200m (20%).
Apelación y Acción Constitucional
Por qué alguien habría de ingresar planos irrespetando las normas municipales que están claramente establecidas? Por que esas normas a veces pueden estar sujetas a apelación. Ahí es donde entra el abogado. Después de retirarse el trámite del proyecto negado, se tiene 10 días hábiles para ingresar un escrito dirigido a la alcaldesa, especificando de forma legal porque un anteproyecto no debería ser negado, técnicamente conocido como apelación. Desafortunadamente, en la actualidad el departamente jurídico del Municipio de Ambato está negando todo tipo de apelaciones, aunque parezcan muy lógicas y justas, así que éste se convierte en un mero trámite que el abogado debe realizar, con miras a agotar toda la instancia administrativa y avanzar hacia una acción constitucional contra el Municipio, como por ejemplo una acción de protección, donde un juez pueda dar la razón o no al usuario. El período de tiempo que puede tomar resolver esto es de alrededor de 6 meses.
Nota: Actualmente es necesario solicitar la resolución administrativa del anteproyecto negado (ya que las apelaciones a un anteproyecto no son permitidas en el PUGS 2033) y luego realizar la apelación a esa resolución administrativa. Ese es el trámite necesario o lo que agota la vía administrativa para proceder con la acción de protección.
Más allá de la legalidad
Las construcciones clandestinas son el pan de cada día y es algo a lo que la gente a veces está obligada a recurrir debido a las limitaciones, a veces absurdas, que ha impuesto el Municipio de Ambato en ciertos sectores. Es un riesgo que la gente debe correr, ya que una construcción clandestina implica una sanción económica en caso de formalizarse el acto, además del posible derrocamiento de esa construcción, que entiendo yo es bastante raro. Aquí es donde también hay trabajo para los abogados, que se encargan de apelar las sanciones con un escrito tras otro hacia el Municipio para anular o alivianar las mismas, que pueden darse por la falta de un permiso o la construcción de una obra diferente a la que está especificada en un permiso, que podríamos llamar un punto intermedio entre lo legal y lo ilegal. Aquí bien también podría servir aplicar una acción de protección contra el Municipio, ante una sanción inmerecida o injusta, considerando que todos los usuarios tenemos los mismos derechos ante la ley, incluyendo el derecho a la igualdad, derecho a la vivienda y al trabajo, derechos amparados por la constitución y que están por encima de cualquier normativa o ley. Digo esto porque es algo que he visto por experiencia propia. No es justo que bajo igualdad de condiciones, ciertas personas sí obtengan un permiso de construcción (más allá de cómo lo hayan obtenido) y otras no.
Más información: Web oficial
Gracias por tan valiosa información, triste realidad del viacrusis que pasa el usuario en estas entidades.